数据来袭!京、沪、渝甲级写字楼市场回顾与展望

[发布时间:]2018-1-8 17:34:09 [编辑]房讯网 [人气]899

北京(据CBRE世邦魏理仕数据报告)

    全年净吸纳量


  报告显示,北京优质写字楼市场2017全年净吸纳量达467939平方米,创近六年最高水平,同比增长49%。

  主要需求来自于金融(32%)、TMT(28%)、专业服务业(13%)及以联合办公为代表的房地产(9%),合计占总体需求的82%;

  中资企业继续高歌猛进,占总体需求的70%,外资专业服务和高科技企业亦有扩张;

  以望京和奥运村为代表的次中心商务区净吸纳量占全市49%,量级和权重均为有史以来最高水平。


       年末空置率


  年末市场空置率为5.6%,是近三年的最低水平,同比下降2.0个百分点;

  金融街和中关村空置率接近满租,望京空置率跌至个位数,核心商务区可租空间均稀缺。


    租金


  全年租金水平增长0.9%,和前两年中关村和金融街领涨不同,2017年各商务区、甲乙级写字楼租金均有所上涨。

  

       2018年预测


  2018年将迎来供应高峰,预计有近900万平方米的优质写字楼入市,继2008年以后首次出现供应高峰。

上海(据戴德梁行数据报告)


  甲级写字楼存量面积突破千万平方米


  2017年,上海甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米,创历年新高,同比增长27%,大量新增供应下,甲级写字楼市场库存突破千万平方米。


       新兴区供应规模是核心区的2倍


  新兴区供应规模是核心区的2倍,从区域来看,浦东、虹口、闵行区域供应体量较为突出。


    吸纳量同比增长,内资略胜一筹



  2017年,甲级写字楼吸纳量105万平方米,比去年同期增长41%,其中,内资比重达到一半以上,国内及上海宏观经济稳中向好,二三产业协同增长是主要驱动因素。从需求导向来看,外资选址更注重成本导向,而内资租金承受能力相对较强。


  金融、生产制造及电子科技占据6成份额


  金融、生产制造及电子科技成为今年写字楼租赁市场三大重要行业。值得注意的是,伴随中国互联网发展水平已位居全球第二、上海位列综合指数前五名,电子科技行业出现万达网络、Bilibili等超级租户,选址新兴商务区。


      共享办公成为甲级写字楼主力租户


  2017年,共享办公进驻甲级写字楼现象明显,如知名的wework进驻四家甲级写字楼,最近一次交易在“中海国际”签下北塔整栋办公楼。


  核心存量空置率上升,租赁压力增加


  大量新建楼宇入市对核心区部分存量楼宇造成了一定压力,今年无论是新兴还是核心区空置率都呈现出上升迹象,其中,核心区部分存量楼宇空置率攀升尤为明显,其主要原因是一些存量楼宇设施设备陈旧、品质下降,无法满足租户的需求;还有一些楼龄较长的写字楼租金居高不下,这些存量楼宇竞争力减弱,租赁压力加大。

 

  2018展望预测


  2018年,甲级写字楼供应规模将达到近190万平方米,比2017年增长35%,新兴区供应体量是核心区的2倍,其中,徐汇滨江、世博前滩为两大主战场,供应量均超过35万平方米,以新兴区为主导的板块格局来临。


重庆(据戴德梁行数据报告)

       新增供应


  四季度,甲级写字楼市场无新增供应,市场存量保持为185.1万平方米。

  整体来看,全年甲级写字楼市场新增供应高达44.9万平方米,仅次于2015年水平。


    年度吸纳量:年度吸纳量创下历史新高,达到24.7万平方米。


       空置率:空置率降至2016年年末水平,为44.8%。


        租金


  虽然租赁成交活跃,但高空置率、存量巨大的局面短期内仍难扭转,竞争压力较大,第四季度全市平均租金继续下探至每月每平方米87.6元,环比下降1.3%,同比下降3.1%。


     区域市场


  江北区为写字楼整体品质最高区域,亦是今年新增供应最多区域,空置率不断升高令租金面临较大压力,本季度为每月每平方米92元,环比下降2.5%;渝北区去化良好,但在整体市场较严峻的情况下,业主对于提升租金保持较谨慎态度,本季度租金与上季度基本持平,为每月每平方米93.6元;

  渝中区由于年内没有新增供应,空置率较上年小幅下降,但面临着需求外溢的压力,业主采取以价换量的策略令租金亦出现下调走势,至每月每平方米83.4元。(来源:房讯网)